Umowa najmu w prawie niemieckim

Umowa najmu należy do jednych z najpowszechniejszych w niemieckim systemie prawnym. Poniższy tekst przybliży tylko główne jej założenia.

Jest to czynność prawna, w której na podstawie dwóch zgodnych oświadczeń woli, wynajmujący zobowiązuje się oddać najmującemu pewną rzecz za czynsz, na jakiś okres czasu. Wynajmujący ma obowiązek przekazać rzecz (np. mieszkanie) w stanie zdatnym do określonego korzystania i zapewnić możliwość korzystania, a najmujący musi zachować ją w tym stanie przez okres trwania umowy. To najemca ponosi zwykłe wydatki na utrzymanie rzeczy i jest obowiązany płacić czynsz w określonej w umowie wysokości.

Prawo niemieckie przewiduje różne typy najmu, do których stosuje się odpowiednie przepisy, głównie niemieckiego kodeksu cywilnego (BGB), ale również np. ustawy o ochronie lokatorów (Mieterschutzgesetz). Najem lokalu może być również regulowany przez odrębne przepisy, ze wzg. na jego charakter, tzn. czy służy do celów mieszkaniowych, czy też do innych. Do umowy najmu stosuje się dodatkowo ogólne warunki umów (AGB) czy też przepisy prawa kontraktowego.

Niemieckie prawo dot. najmu i dzierżawy, właśnie ze względu na swą różnorodność i rozległość regulacji uchodzi za dość skomplikowane.

Prawo w Niemczech nie pozwala, by termin wypowiedzenia (Kündigungsfrist) był dłuższy niż 3 miesiące, ale po 5 latach przedłuża się go do maksymalnie 6 miesięcy, a po 8 latach, do 9.

Uregulowane są również przypadki, w których dopuszcza się podwyższenie czynszu (Mieterhöhung) w czasie trwania umowy. Ustawodawca musiał tu zadbać o równowagę ochrony interesów wynajmującego i najemcy. Dlatego nie można podwyższyć czynszu w ciągu trzech kolejnych latach o więcej niż 20 procent.

Dla umowy najmy nie przewiduje się obowiązku zachowania formy szczególnej – może być zawarty również ustnie. Nie ma też konieczności złożenia podpisów obu stron na tym samym egzemplarzu umowy- wystarczy, że będzie po jednym, a treść obu egzemplarzy będzie identyczna.

Niemiecka Kancelaria Prawna Andreasa Martina – Berlin – Szczecin